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二线城市写字楼供过于求 政府应严控建设强度

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[提要] 近年来,我国商业地产快速发展,多地写字楼市场迎来新一轮供应高峰。未来,管理得好的写字楼长期的可以收取比较高的租金,如果管理不善租金回报会低很多。业内人士建议,地方政府应严控城市写字楼开发建设强度,合理把握商业地产开发、写字楼投资的节奏,实现与现代服务业更好双赢发展。


      我国商业地产的快速发展,使得多地写字楼市场迎来新一轮供应高峰。然而,由于基础设施配套待跟进、商业地产去化的周期性规律等因素,国内多个大城市将面临阶段性的“供过于求”。机构数据显示,预计至2015年,多个城市甲级写字楼总量较2013年的增幅均在30%以上。

      二线城市写字楼市场将“供过于求”

      据全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕数据,从全国写字楼市场来看,未来三年的新增供应量已经超过了目前市场现有存量。若所有项目均按时交付,预计2014—2016年间中国14个主要城市的写字楼供应量将激增4080万平方米,接近2012年存量的2倍。而天津、沈阳和重庆等二线城市的写字楼存量规模将翻两番,远远超过需求。

      商业地产的供过于求不仅直接拉低了开发商的投资回报率,更加剧了写字楼市场的泡沫破裂风险。以长三角重镇宁波市为例,该市写字楼未来三年的供应量超过了现有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事总经理马英枢日前在“携手与共赢”商业地产高峰论坛上表示,宁波写字楼的需求主体来自本地企业,租用面积多在200平方米以下。大部分办公楼物业租金仅3元/平方米,而上海是8元多,投资回报率较低“许多二线城市的商业地产都存在过度开发的情况,这已经成为一个令人担忧的问题。”

      地方政府应采取宏观调控 

      专家认为,在中国的许多大城市中,写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动,而更多的是受地方政府的决策引导所致。

      零点研究咨询董事长袁岳在“商业重生•城市升级”主题商业地产论坛上指出,很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区,以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资,以保证地方财政收入和地方经济的增长。“例如,西部某中心城市审批通过了100多个购物中心,已建了30多个,这个城市怎么容纳得了?如果政府不加以制约,当地的地产泡沫随时可能破裂。”

      世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示,天津、沈阳等二线城市的人均土地供应已经较高,人口吸引力小的三四线城市的情况则更加严重。除了要面对大量新增供应所带来的市场压力,这类写字楼还需克服新兴区域有待完善的基础和公共设施建设以及交通不便等问题。

      商业地产与服务经济需双赢发展

      业内人士认为,高档写字楼将为城市的产业转型和服务经济的发展提供有利载体。科学发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口迁移等多种因素,合理把握商业地产开发节奏,实现与现代服务业更好双赢发展。

      马英枢认为,在商业地产开发中,成功的招商和运营是项目未来资产增值的主要途径。“写字楼的资产价值提升,将由其所能产生现金回报能力的高低来决定,运营做好了,它的价值就会提升。”

      世邦魏理仕中国区总裁潘可维亦表示,商业运营模式的改变对于开发商来说至关重要。世邦魏理仕在最新调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》指出,亚洲高层写字楼数量目前已占全球总数的55%。未来5年,中国将主导超高层建筑的开发,占据全世界超高层写字楼建成总数的71%,其中51%来自二线城市。

      由于在形象和品牌效应、建筑质量、地段等方面具备优势,亚洲超高层建筑普遍比同一市场中的甲级建筑存在10%至40%的租金溢价。

      中国的超高层建设热潮正在展开。“世邦魏理仕研究部相信,沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼,势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心,而非国家或世界金融中心,因此无法吸引大量金融机构入驻。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示。

      据调查,未来5年,中国(深圳、沈阳、重庆、天津、南京)和韩国(首尔和釜山)的超高层写字楼数量将出现激增。
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