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2013年房价失控原因分析

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  华远地产董事长任志强2012年6月就开始预测,2013年房价要大涨。一年之后,任志强多次在公开场合不无自豪地表示,他的预测很准。
  
  国家统计局12月18日公布的数据显示,11月份70个大中城市中,四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中,上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%,全国最高;北京同比上涨21.1%,深圳同比上涨21.0%,广州同比上涨20.9%;另外,同比涨幅超过10%的城市超过20个。
  
  诚如全联房地产商会创会会长聂梅生所言,国家统计局所统计的70个大中城市,在全国600多个城市里只占很小比例。但不可否认的是,处于调控中的一线城市以及重点二线城市,2013年普遍出现了房价大涨现象。
  
  不可否认的房价暴涨
  
  放到更大范围,也还是涨。中国指数研究院最新的百城指数显示,百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨,涨幅持续扩大至10.98%。必须提醒,这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅,算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称,“令人意外的是,2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”
  
  朱海斌认为,与2009-2010年楼市不同的是,这一轮房价上涨中,地区差异日渐突出。受调控政策影响,一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下,小城市新房供应量增长更快,房价涨幅也更为温和。根据计算,三线城市(省会城市水平以下的城市)的房价11月份同比增长仅为4%,买房供房压力仍然属于可以接受的程度。
  
  朱海斌的观点代表了很多专家的看法。
  
  聂梅生对2013年的房地产形势的评价是,一是房地产各项指标处于高位,包括房价,但涨幅在逐渐回落;二是城市之间的房价形成巨大的差异化,京沪深穗房价涨幅相当高,但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下,有的甚至低于CPI增长。
  
  据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,百城住宅均价今年以来整体涨幅明显高于去年。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台,市场看涨预期得到有效控制。11月,百城住宅均价达10758元/平方米,为2010年6月以来的最高水平。
  
  二手房也创下历史新高。中国指数研究院数据显示,十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨,同比连续第15个月上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查,2013年1-11月,十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%,11月价格达26484元/平方米,创历史新高。
  
  政策逻辑与市场规律
  
  2013年房地产调控没有放松,但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意,供求关系最终起了决定作用,而调控政策起到了或正面或反面的作用。
  
  如果回顾任志强早在2012年的预测,他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过,在任志强的逻辑中,影响供求的因素是多方面的。
  
  综合任志强在2012年多次言论,他判断房价暴涨有四大理由。首先,从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨,2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨,而2012年的统计显示,土地供应负增长持续发展,所以,后一轮紧跟着就是价格暴涨;其次,限购令阻碍了二手房供应,从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是,由于2007年、2009年房价暴涨时,市场都有较充分的二手房供应,这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年,依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上;第三,最关键的问题是,限购令并未限制住购房需求,2012年新房销售额与以往相差无几,因此到2012年3月,当旧的土地供应库存建设的新房终止时,供需矛盾加剧,必导致房价暴涨;第四,地价绑架了房价。用任志强的话说,“新一届(地方)政府可能更希望房价上涨,否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”
  
  早在2010年,任志强在分析当年房价暴涨时,考虑的因素则分别是,第一,供求关系,其中也包括地价推动作用;第二,交易环节水费增加推动作用;第三,建安、原材料,以及人力等成本增加;第四,金融政策货币政策影响。
  
  2010年,任志强认为,当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化,而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动;而2013年,任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。
  
  除了上述任志强指出的限购反作用,中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称,在2013年的调控政策中,北京最为严格,出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是,交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清,供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨,使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。
  
  各主要城市一手抓调控,一手抓保障,但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。
  
  亚豪市场总监郭毅以保障房种类最多的北京为例分析称,近年来保障房政策的摇摆所引发的,由低收入申购人群享有产权的经适房、双限房到享有居住权的廉租房、公租房,今年又新增了一个自住型商品房,各种产权形式的保障房轮番登场,但仍然不能说建立起了一个完备的住房保障体系。由于具备保障房申购资格的人群规模非常庞大,而近年来保障房供应量增长有限,轮候时间过长,一部分家庭被迫挤入商品房市场,加剧了商品房市场的供需矛盾,也从客观上造成房价上涨。
  
  聂梅生还认为,一边是低利率,一边是发行钞票,凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为,钞票发行速度和涨房价是成正比的关系,2007、2008年钞票发行比较平缓的时候,房价也很平缓。但是,在2008年启动救市模式后,猛发钞票,房价就猛涨。虽然这并不是唯一的因素,但一定是重要的因素。
  
  如聂梅生所言,房地产调控十年一共出了70多个文件,其中绝大部分都是控制房价的,但房价却越来越高。聂梅生的结论是,以房价为调控目标的10年调控是失效的。只有一件事是对的,就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。她认为,我们可以借鉴成熟经济体的经验,最重要的一点是遵循房地产发展周期,敬畏市场规律。
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