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叶檀:房地产调控困守笼中

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叶檀( 知名财经评论家、财经专栏作家)

房地产调控有两个基本的长效手段,一是房产税,二是房贷利率。如果推出这两项举措,房产调控可以一步到位。两项房地产调控的基本政策,如同两只笼中虎,房产税这只笼中虎总有一天会破笼而出,前提是政府回归公共管理与服务本位。

房产税注定无法在短期内成为主要地方税种,土地财政的惯性非常强大,急刹车的后果难以预料。地方债之所以没有崩盘,银行的不良率还能维持在低位,社保金之所以还能够腾挪,房地产功不可没。提高房贷利率抑制房价的政策,空间有限。在企业与地方政府高负债经营的背景下,在人民币汇率节节上升国际资金套利的背景下,人民币不可能大幅加息,只能单向提升房贷利率,逼出民间真金白银投入房地产,目前民间资金量大,房地产价格预期没变,房贷利率小幅上升不会阻碍房价上涨。

地王不等于楼王

杨红旭(上海易居房地产研究院部长)

过去的几个月,尤其是9月,全国主要城市地王频出,让地价推高房价的观点,似乎略占上风。我国城镇房地产开发用地的供应,由地方政府垄断,这是造成地价较高的原因之一。

但也别把高地价的“错”都算在垄断供应身上,因为广大三四线城市地价并不高,土地供应充足。而土地供应非垄断的国际大都市,比如纽约、伦敦等,同样存在高价地、高价房现象,这与土地供应制度无关,而主要与经济、人口等有关。

同理,房价主要是由商品房供应与需求关系决定的。如果需求旺盛,而供应偏紧,房价必定上涨,甚至会远远超出开发商购地时的预期。

反之,如果需求萎缩,而供应放量,房价一般会下跌,或者趋于平稳,而市场不会考虑一年之前的地价水平有多高。

“京七条”不适合全国推广

张宏伟(同策咨询研究中心总监)

“京七条”通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得集中建设或者配建自住型商品住房,对于短期内来讲,“限房价竞地价”建设或者配建自住型商品住房确实可以起到遏制地价过快上涨的作用,对于房价来讲,由于政策条件的限制,确实对于这个项目及周边市场来讲,在这个项目入市阶段,确实会影响到周边项目的价格。

然而“限房价、竞地价”并不能从根本上解决房价上涨过快的问题。从“限房价、竞地价”的中长期市场效果来看,并不适合全国一刀切进行推广。供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度,如果单纯靠“限房价竞地价”抑制房价上涨是不可靠的,还必须通过加大土地市场供应,加大商品住宅市场供应,尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

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